劉學龍:持續看好2024商用不動產發展

高力國際發布最新「2023年第4季商用不動產及土地投資市場調查」,市場依舊呈現兩樣情。企業自用剛性需求支撐商用不動產買氣,拉抬2023年總交易額至1,370億元,年增幅約3%;不過土地市場的買氣則因各項管制措施未解禁,交易額持續萎縮,全年僅1,284億元,為2018年以來、近6年最低。

高力國際研究部董事梁儀盈指出,根據統計至2023/12/25資料,2023年商用不動產以辦公室與廠辦大樓買氣較佳,兩者交易金額合計達732億元,占整體交易比重超過53%,辦公大樓主要受惠於第2季新光一號所標售的新光中山、新光國際商業大樓與台証金融大樓等個案;而廠辦交易則有企業購置自用總部動能支撐,包括鴻運科技購置土城元宇宙AI園區與崇越科技購買內科廠辦等重要交易。

壽險買氣縮手,科技產業積極買樓

梁儀盈分析,以買方類型來看,很明顯2023年對於壽險業來說係低氣壓的一年,僅台銀人壽、台新人壽與全球人壽出手購置單層的廠辦及店面,總金額也僅11億元,報酬率的要求明顯壓制其投資動能,不過對於其他類型買家來說倒是趁機進場的時機。電子業及科技業可以說是2023年最積極的買家,總計出手393億元買進商用不動產,主要也都是為了因應未來的業務成長及組織擴編,而提早佈局購置自用大樓及廠房。

商用不動產交易熱度「由首都輪轉到三都」

梁儀盈進一步彙整近4年商用不動產交易熱區,台北市連續4年的交易額都突破500億元,也是交易金額最高的熱區,第二名則分別由桃園市、新北市與台中市等具有成熟產業聚落的三都輪替,梁儀盈認為,核心區域資產保值性強,有好物件釋出就會有買方出手,因此2023年光台北市的交易額便高達706億元,占整體總交易額約52%。

2023年商用不動產10大交易,6筆「整棟交易」

而2023年前10大指標商用不動產交易,有6筆屬於整棟交易,有2筆是預售廠辦交易,其中交易金額最高為李姓自然人以125億元買進基泰忠孝大樓,再來則是鼎固置業以116.8億元買下新光天母傑仕堡,第三名為鴻運科技出手75.5億元買下中工元宇宙AI園區部分廠辦,高力國際指出,前五大交易案的單筆交易金額超過50億元。

2023年土地交易「明顯衰退」

反觀2023年土地交易市況,即便第4季在高雄市與台中市標售土地之下,將單季土地交易量推升至428億元,整年度仍難逃土地交易衰退命運,全年交易量約1,284億元,年減幅超過2成,若進一步對比2021年土地交易金額最高時的2,974億元,則是直接腰斬、年減幅超過53%。

2023年土地交易最熱絡區域為桃園市

高力國際董事總經理劉學龍認為,受限各項房市管制未鬆綁,直接衝擊土地買氣,身為土地市場最大買家的建築業,2023年購地金額僅702億元,再度較2022年減少14%。2023年土地交易最熱絡區域為桃園市,交易額為350億元,其中有半數來自於政府標售土地而得,進一步觀察主要都會區土地交易概況可以發現,桃園市係近幾年以來土地需求最穩定的區域,產業聚落的成熟成為廠商擴廠首選,而重大建設的加持也吸引建商出手。

至於,2023年前十大土地交易案中,單宗交易金額全數低於50億元,交易金額最高土地案為宏園建設、瑞誠建設等兩家以47.88億元買進台北市北投振興段地,第二大則是富宇建設以40億元買下台中北屯愛子幼兒園土地,而前十大土地交易案中,台北市、台中市各占3筆。

劉學龍:商用不動產2024年沒有悲觀的理由

對於2024年台灣不動產看法,高力國際董事總經理劉學龍表示,有望延續2023年的溫漲,2024年沒有悲觀的理由,尤其目前全球升息已告一段落、企業自用買盤需求仍穩健的情況下,持續看好商用不動產的整體發展。劉學龍認為在產品策略上,由於全球積極發展新興科技應用熱潮,而正也是台灣產業強項,帶動台灣產業聚落穩定成長,進一步推升周邊廠辦自用需求;至於以投資目的來看,投資人仍偏好核心區及精華地段的單層或多層商辦,兼具自用及出租彈性,並保有未來增值空間及重建潛力。